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Leitfaden zum Kauf einer Gewerbeimmobilie

Lucas Fox Guide zum Kauf einer gewerblichen Immobilie in Spanien

Erwerb / Verkaufsprozess

Schritt 1: Vereinbarung der Allgemeinen Vertragsbedingungen 

Nachdem eine geeignete Immobilie gefunden wurde, vereinbaren der Verkäufer und Käufer einen Preis, alle anderen Bedingungen bezüglich des Kaufs/ Verkaufs und den Zeitrahmen für den Vertragsabschluss (normalerweise ein bis zwei Monate, kann jedoch von anderen Situationen abhängen, z. B. dass der Verkäufer vor Jahresende abschließen möchte. Wir empfehlen unseren Kunden immer, einen Rechtsanwalt für den Kauf zu Rate zu ziehen und können Ihnen verschiedene Rechtsanwälte in Barcelona vorschlagen, die Englisch sprechen und Erfahrung bei gewerblichen Immobilienangelegenheiten besitzen.

Schritt 2: Die Voreinbarung – Contrato privado de compraventa

Es ist möglich, den vertragsbashcluss direkt vorzunehmen, wobei jedoch die meisten Käufer den Abschluss einesContrato privado de compraventa (im generellen handelt es sich dabei um einen vorläufigen Verkaufsvertrag) vorziehen.  Dabei handelt es sich normalerweise um eine einfache Vereinbarung, bei der der Verkäufer dem Verkauf der Immobilie und der Käufer dem Kauf der Immbolie zum vereinbarten Preis zustimmt.  Diese Vereinabrung enthält normalerweise alle relevanten Details, wie z. B. die Beschreibung der Immobilie, den Verkaufspreis und das Datum des Vertragsabschlusses.

Zu diesem Zeitpunkt wird von Ihnen erwartet, eine Anzahlung zu leisten, diese beträgt normalerweise zumindest 10% des vereinbarten Erwerbspreises, kann jedoch bis auf 25% ansteigen, je nach dem für den Vertragsabschluss vereinbarten Zeitraum.

Im Vertrag wird eine Klausel über den Optionspreis ( Anzahlung) enthalten sein. Sollte der Verkäufer entscheiden, vom Verkauf zurückzutreten, erhält der Käufer als Entschädigung das Doppelte seiner Anzahlung als Entschädigung zurück, sollte sich der Käufer dazu entscheiden, vom Kauf zurückzutreten, ist seine Anzahlung normalerweise verloren. Natürlich können der Käufer und Verkäufer normalerweise eine andere Art von Vereinbarung treffen, wenn Sie dies so wünschen.

Vor Vertragsabschluss, sollte zumindest es die folgenden Punkte überprüft werden:

(a)     Überprüfung des Planungsstandes

(b)     Überprüfung des Titels und das die Hypothek schuldenfrei verkauft wird  

Schritte 3: Entgültiger Vertrag - Escritura de compraventa

Am Tag des Vertragsabschlusses muss die Bilanz des noch offenen Kaufpreises (Verkaufspreis minus Anzahlung) geleistet werden und alle zu bezahlenden Gebühren müssen vom Käufer übernommen werden.  Der Verkäufer und Käufer unterschreiben dann den Escritura de compraventa Vertrag, welcher der Eigentumsurkunde der Immobilie gleichzusetzen ist.

Der Käufer erhält dann die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura) im Beisein eines Öffentlichen Notars, welche die Übergabe bestätigt und eine Kopie wird ans Finanzamt und das Eigentumsregister weitergeleitet.

Der Öffentliche Notar in Spanien ist eine Amtsperson, die als Zeuge für den Kaufvertrag benötigt wird. Nichtsdestotrotz wird empfohlen, sich einen professionellen, unabhängigen gesetzlichen Rat zum Schutz Ihrer eigenen Interessen einzuholen.    

Mit dem Kauf einer gewerblichen Immobilie in Spanien verbundene Kosten

Anwaltsgebühren – normalerweise eine feste Gebühr. Die Gebühr kann gemäß des  für den Anwalt anfallenden Arbeitsaufwandes variieren:

Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung – Hängt von der Komplexität der Urkunde ab. Normalerweise zwischen 1.000€ und 2.000€ Euro.

Gebühren des Agenten – % des Endpreises je nach Art und Preis der Immobilie.

Als eine Privatperson:

Grunderwerbssteuer (ITP) - Vom Käufer wird verlangt 7% auf den Kaufpreis als Grunderwerbssteuer zu bezahlen.

Stempelsteuer – 1%. Im Falle einer Privatperson, die eine gewerbliche Immobilie erwärbt, wird diese nur im Falle einer Neubauimmobilie fällig, nicht bei Wiederverkäufen.

Als Unternehmen:

Mehrwertsteuer (IVA) – 18% MwSt. kann normalerweise vom Unternehmen auf normalen Wege zurückgefordert werden. 

Stempelsteuer (AJD) – 1% auf den Kaufpreis. 

Allgemeine laufenden Kosten

Örtliche Steuern – IBI - Sind jährlich zu entrichten. Werden auf Basis des vom Spanischen Finanzamt bestimmten Werts (katastral) des Grundstücks berechnet Es ist ratsam, die jährlichen lokalen Gebühren für einen Immobilienkauf zu berechnen, da dies von Rathaus zu Rathaus unterschiedlich ist.  

EInkommenssteuer für Nicht-Residenten (IRNR) Privatpersonen zahlen in Spanien diese Art von Steuern, wenn die folgenden Bedingungen vorliegen: 1) Sie leben nicht in Spanien, 2) Sie besitzen eine Immobilie/Immobilien in Spanien, 3) Die Immobilie wird ausschließlich für den Eigenbedarf genutzt und wird nicht vermietet, 4) Sie besitzen kein anderes steuerpflichtiges Einkommen on Spanien. Obwohl Ihnen die Immobilie kein Einkommen einbringt, in den Augen der Spanischen Steuerbehörden besitzen Sie immer noch einen Vorteil, wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und müssen deswegen die veranschlagte Einkommenssteuer bezahlen. Die steuerliche Base des IRNR beträgt 2% des Katasterwerts der Immobilie, oder 1,1 % falls der Katasterwert der Immobilie seit dem 1. Januar 1994 angeglichen wurde. Steuersatz: 24% (25% für Immobilien von 2006 und davor). Steuer ist jährlich zu bezahlen: Der Katasterwert ist viel niedriger als der aktuelle Wert der Immobilie. Dieser Steuersatz ist normalerweise mit ca. 0,2 % der Immobilienwerts gleichzusetzen. 

Unternehmenssteuer – Unternehmen zahlen eine Unternehmenssteuer auf Ihre Mieteinnahmen. Diese bewegen sich zwischen 25% und 30%. 

Gemeinschaftsgebühren - Die Gebühren berechnen sich normalerweise anteilsmäßig pro Fläche der Einheit. Ausgaben können wesentlich variieren, gemäß den geforderten Dienstleistungen.  

Versicherung - Bei einem Gebäude liegt normalerweise die Verantwortung zur Versicherung des Gebäudes in den Händen der Gemeinschaft. Falls diese ausreichend gedeckt ist, muss die Versicherungspolice der Einzelperson nur den Schaden der Innenausstattung der Immobilie, Inhalte und Haftpflicht gegenüber Dritten decken.   

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